L’acquisto di una casa è una delle principali preoccupazioni di chi riesce ad arrivare ad una fase in cui la sua vita diventa ormai completamente autonoma. Ma quando si arriva ad un risultato così importante, occorre stare attenti alle tasse che possono essere molto alte quando si compra l’abitazione in cui si vivrà per molto tempo. Ecco perché, in questi casi, occorre avere una conoscenza base del calcolo imposta di registro per prevenire qualsiasi irregolarità.
Il calcolo imposta di registro da un privato
Quando si acquista la casa attraverso un privato, l’acquirente deve pagare sia un’imposta di registro proporzionale del 9% che un’imposta catastale catastale ed un’imposta ipotecaria che hanno entrambe la cifra di 50 euro. Tutti gli atti e tutte le formalità che sono necessarie per realizzare gli adempimenti attraverso il catasto ed i registri immobiliari sono esclusi dall’imposta di bollo, dalle tasse ipotecarie e dai tributi speciali catastali.
Il calcolo imposta di registro da un’impresa
Quando si acquista la casa attraverso un’impresa, l’acquirente deve pagare sia un’imposta di registro proporzionale che arrivi al 9% che un’imposta ipotecaria che un’imposta catastale che arrivano entrambe al prezzo di 50 euro. Le condizioni quindi sono le stesse dell’imposta di registro fatta da un privato e la cessione è esente da Iva… tuttavia ci sono dei casi in cui invece la cessione prevede l’Iva e le cose quindi sono differenti.
Nel caso l’Iva sia presente, l’acquirente deve pagare quest’ultima al 10%, con un’imposta catastale, un’imposta di registro ed un’imposta ipotecaria che arrivano tutte quante alla cifra di 200 euro. Quest’ultimo caso si applica alle cessioni di fabbricati che sono destinati ad alloggi sociali, con il venditore stesso che sceglie di realizzare la cosa attraverso l’Iva, oppure alle cessioni delle imprese costruttrici o di ripristino dei fabbricati entro i 5 anni dalla fine della costruzione o del restauro. In entrambi i casi la scelta deve essere espressa nel contratto preliminare oppure nell’atto di vendita.
Gli elementi generali del calcolo delle imposte
Che sia l’imposta di registro fatta da un’impresa o l’imposta di registro fatta da un privato, il compito del versamento deve essere fatto dal notaio nel momento in cui l’atto viene effettivamente registrato. In entrambi i casi, l’imposta di registro proporzionale non può assolutamente avere un importo che abbia una cifra inferiore ai 1000 euro, ma bisogna comunque notare che l’importo da versare potrebbe comunque risultare inferiore durante il contratto preliminare a causa dell’imposta proporzionale che è stata già versata sulla caparra.
Un’altra cosa da cui bisogna stare attenti è l’importo corrispettivo che viene indicato nell’atto di cessione e nella fattura: se tale atto è diverso da quello effettivo, l’acquirente (in entrambi i casi) è responsabile con il venditore per il pagamento dell’Iva. In questo caso quindi, è responsabile della sanzione punibile in caso di differenza tra il corrispettivo indicato ed il corrispettivo effettivo. In questo caso l’acquirente è legittimato a regolarizzare la violazione con un versamento maggiore dell’imposta entro sessanta giorni dalla conferma dell’atto, insieme alla copia dell’attestazione delle fatture regolarizzate e del pagamento da presentare all’agenzia delle entrate.
In caso di condizioni particolari e di requisiti specifici (che siano oggettivi o soggettivi), c’è l’applicazione del sistema del prezzo-valore. Il prezzo-valore si applica durante le vendite che sono assoggettate all’imposta di registro in misura proporzionale in cui l’acquirente è una persona fisica non soggetta ad Iva. Il prezzo-valore permette la tassazione del trasferimento degli immobili attraverso una base del loro valore catastale e ciò si verifica in maniera indipendente dal corrispettivo pattuito ed indicato dall’atto. Il prezzo-valore viene spesso utilizzato perché permette una tutela per l’acquirente, poiché, in questo modo, l’accertamento di valore fatto dall’Agenzia delle entrate viene limitato.
